سهم مسکن در سبد هزینه خانوار از مرز خطر گذشت

مسکن دیگر صرفا کالایی مصرفی یا سرمایه‌ای نیست؛ امروز به مهم‌ترین خط فشار در سبد هزینه خانوار تبدیل شده است. سهم هزینه مسکن، یعنی نسبت مخارج مربوط به اجاره، رهن، تسهیلات مسکن و هزینه‌های نگهداری واحد مسکونی به کل هزینه‌های یک خانوار در طول سال، بر اساس آخرین آمار مرکز آمار به ۴۳.۷ درصد افزایش یافته که از ابتدای دهه ۹۰ تاکنون بی‌سابقه است. این رقم پیامد مستقیم افزایش شتابان اجاره‌بها و رشد قیمت مسکن در سال‌های اخیر است و نشان می‌دهد بخش بزرگی از درآمد خانوارها صرف گرفتن یا نگهداری سرپناه می‌شود و برای سایر نیازهای اساسی پول کمتری باقی می‌ماند.

تعریف شاخص‌ها و جایگاه مسکن در هزینه خانوار

پیش از ورود به آمار و تحلیل، ضروری است به تعریف و مفهوم شاخص‌ها بپردازیم تا بتوانیم وضعیت کنونی را به‌درستی درک کنیم.

شاخص بازار مسکن

شاخص بازار مسکن معمولاً به میانگین قیمت واحدهای مسکونی، نرخ معاملات، حجم ساخت‌وساز، عرضه و تقاضا، و دیگر متغیرهای مؤثر در بازار اشاره دارد. شاخص قیمت مسکن نشان می‌دهد که میانگین تغییرات قیمت خرید و فروش یا اجاره یک متر مربع از واحدهای مسکونی طی دوره زمانی مشخص چقدر بوده است
بنابراین، شاخص بازار مسکن را می‌توان به‌مثابه «دمای» بازار دانست: آیا قیمت‌ها بالا می‌رود، آیا عرضه پاسخگوی تقاضاست، آیا معاملات رونق دارد یا خیر.

شاخص رشد مسکن

این شاخص بیشتر به میزان افزایش قیمت یا اجاره مسکن در بازه زمانی مشخص اشاره دارد. برای مثال، در بازه ۵ ساله اخیر میانگین افزایش قیمت مسکن در شهر تهران حدود ۱۲.۸ برابر بوده است.
شاخص رشد مسکن، اهمیت ویژه‌ای دارد چون بیانگر این است که مسکن تا چه اندازه از تورم عمومی و از رشد درآمد خانوار عقب مانده یا جلوتر بوده است.

مقاله پیشنهادی: شرایط دریافت وام ودیعه مسکن ۱۴۰۴

شاخص فلاکت مسکن

شاخص فلاکت مسکن عنوانی است که در ایران و تحلیل‌های اقتصادی بیشتر برای ضبط وضعیت بحرانی استفاده می‌شود. معنای آن این است: وقتی خانوار برای تأمین مسکن (اجاره، قسط وام، هزینه‌های نگهداری) مجبور می‌شود بخش خیلی بزرگی از درآمد یا هزینه کل خود را صرف کند، به حدی که برای سایر هزینه‌ها — خوراک، درمان، آموزش، تفریح — پول کافی نماند، می‌گوییم در منطقه «فلاکت مسکن» قرار دارد. بر اساس یکی از تحلیل‌ها، بیش از نیمی از خانوارها این شرایط را تجربه کرده‌اند.
از منظر سیاستگذاری، وقتی شاخص فلاکت مسکن بالا می‌رود، یعنی بازار مسکن نه فقط برای سرمایه‌گذاری یا سفته‌بازی است، بلکه به یک دغدغه معیشتی بدل شده است.

وقتی خانوار هزینه مسکن را می‌پردازد، این هزینه یکی از «ثابت‌ها» در سبد خانوار است؛ اجاره یا قسط وام، نگهداری، بیمه و شاید تعمیرات. بنابراین، اگر سهم این هزینه بالا رود، دیگر باقی هزینه‌ها (خوراک، سلامت، آموزش، تفریح، پس‌انداز) تحت فشار قرار می‌گیرند. به همین دلیل، تحلیل سهم مسکن در سبد هزینه خانوار یکی از ابزارهای مهم برای سنجش سلامت اقتصادی و معیشتی خانوارهاست.

روند سهم مسکن در سبد هزینه خانوار

در این قسمت، می‌خواهیم با تأکید به روند تغییرات تاریخی، پیامدهای آن و تفاوت‌های منطقه‌ای، بررسی کنم چرا سهم مسکن به این سطح رسیده است.

بر اساس داده‌های اخیر، سهم هزینه مسکن در کل هزینه‌های خانوار شهری در ایران به حدود ۴۳.۷ ٪ رسیده است. این یعنی اگر خانواری کل هزینه‌اش را صد واحد فرض کند، حدود ۴۳ تا ۴۴ واحد صرف مسکن شده است — اجاره یا اقساط وام یا هزینه نگهداری مسکن. این عدد در استان تهران حتی حدود ۶۰ ٪ نیز گزارش شده است.

برای فهم بهتر، چند نکته مهم وجود دارد:

• ابتدا، این نسبت در گذشته بسیار پایین‌تر بود. مثلاً گفته شده است که در سال ۱۳۹۶ تقریباً ۳۳ ٪ از هزینه خانوار صرف مسکن می‌شد. این به معنای آن است که فشار هم‌اکنون بسیار بیشتر از گذشته است.
• دوم، تعریف «قابل‌تحمل» بودن سهم هزینه مسکن بر اساس استانداردهای بین‌المللی معمولاً حدود ۳۰ ٪ است: یعنی اگر یک خانوار بیش از ۳۰ ٪ از هزینه‌های خود را صرف مسکن کند، ممکن است در معرض فشار معیشتی یا کاهش سایر هزینه‌های ضروری قرار بگیرد.
• سوم، تفاوت منطقه‌ای وجود دارد: در استان‌های بزرگ‌تر، کلان‌شهرها و مناطقی که بازار مسکن گران‌تر است، سهم هزینه مسکن معمولاً بالاتر است؛ در شهرهای کوچک‌تر یا مناطق کمتر گرانی، ممکن است پایین‌تر باشد. مثلاً در استان تهران سهم نزدیک به ۶۰ ٪ گزارش شده است.
• چهارم، مستأجرها نسبت به مالک‌ها فشار بیشتری تحمل می‌کنند؛ چرا که هزینه اجاره‌بها بطور مستقیم از درآمد کاسته می‌شود، در حالی که مالک ممکن است هزینه مسکن‌اش ثابت یا قسط وام باشد ولی احتمال دارد بخشی از آن را از قبل تأمین کرده باشد. این امر باعث می‌شود فشار هزینه مسکن بیشتر برای دهک‌های پایین‌تر و خانوارهایی که مستأجرند باشد.

پیامد این روند آن است که خانوارها بخش بزرگ‌تری از دخل‌وخرج خود را صرف مسکن می‌کنند، و فضای باقی‌مانده برای سایر هزینه‌های حیاتی کمتر می‌شود. این یعنی قدرت خرید خانوار پایین‌تر آمده و توانایی صرف برای سلامت، آموزش، تفریح یا پس‌انداز کاهش یافته است. به طور خلاصه، سهم افزایش‌یافته مسکن از هزینه خانوار نشانی از کاهش انعطاف‌پذیری معیشتی خانوار است.

مقاله پیشنهادی: مهم‌ترین شرایط مسکن اجاره به شرط تملیک

چرایی گذر از مرز خطر

در این بخش، به عمق دلایل می‌پردازیم؛ یعنی دلایلی که باعث شده‌اند سهم مسکن از هزینه خانوار از وضعیت «قابل‌تحمل» فراتر رود و وارد منطقه‌ای شود که کارشناسان آن را «مرز خطر» می‌نامند.

رشد سریع قیمت‌ها و اجاره‌بها

یکی از اصلی‌ترین عوامل، افزایش سریع قیمت خرید مسکن و اجاره‌بهاست. رشد بسیار بیشتر قیمت مسکن نسبت به رشد درآمد خانوار باعث شده که برای ورود به بازار خرید یا حتی ادامه مستأجری، خانوار مجبور شود سهم بیشتری از درآمدش را صرف کند. گزارش‌ها حاکی از این هستند که اجاره‌بها و قیمت مسکن از سال ۱۴۰۰ به بعد جهش قابل‌توجهی داشته‌اند.
وقتی قیمت هر متر مربع یا اجاره ماهانه به صورت ناگهانی بالا می‌رود، خانوارهایی که در برابر این تغییرات انعطاف ندارند، سهم بزرگتری از بودجه‌شان به مسکن تخصیص می‌دهند.

رشد هزینه ساخت و مواد اولیه

عامل دیگر، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز است که فشار را به بخش عرضه منتقل می‌کند و نهایتاً به قیمت نهایی مسکن می‌افزاید. وقتی قیمت مصالح، زمین، نیروی کار، مجوزها و مالیات‌ها بالا می‌رود، سازندگان و تولیدکنندگان مسکن مجبورند قیمت‌ها را بالا ببرند تا سود و امکان ادامه کسب‌وکارشان را حفظ کنند. این فشار بخش عرضه را تنگ کرده و عرضه مسکن مقرون‌به‌صرفه را کاهش داده است. گزارش‌ها به افزایش چشمگیر هزینه‌های ساخت‌وساز اشاره دارند.
در این شرایط، خانوارهایی که می‌خواهند خانه بخرند یا اجاره کنند، چون قیمت‌ها بالا رفته‌اند، مجبورند خرج بیشتری کنند و این سهم هزینه مسکن در سبد هزینه‌شان افزایش می‌یابد.

کاهش توان خرید خانوار

رشد درآمد خانوارها نتوانسته متناسب با رشد هزینه مسکن باشد. وقتی درآمدها عقب‌تر از قیمت مسکن حرکت می‌کنند، خانوارها مجبور می‌شوند از سایر هزینه‌ها بزنند تا مسکن را تأمین کنند. در یکی از گزارش‌ها آمده است که اگرچه هزینه مسکن ۱۱ برابر شده، درآمد نسبتاً ۹ برابر شده است. این عدم تعادل موجب می‌شود خانوارها بخش بیشتری از بودجه‌شان را به مسکن اختصاص دهند و متناسب با آن، سهم هزینه مسکن در سبد هزینه کل افزایش یابد.

سیاست‌های دولتی و نوسانات عرضه/تقاضا

بازار مسکن تابع سیاست‌های دولت، مقررات اجاره، مالیات بر املاک، تسهیلات بانکی مسکن و دیگر عوامل است. اگر سیاست‌ها نتوانند عرضه را افزایش دهند یا تقاضای ناگهانی را پاسخ دهند، فشار در بازار ایجاد می‌شود. به‌عنوان مثال، اگر ساخت‌وساز مسکن ارزان با سرعت کافی صورت نگیرد، اما مهاجرت به شهرها افزایش یابد یا خانوارهایی که پیش‌تر خانه‌دار نبوده‌اند مجبور به اجاره شوند، تقاضا بالا می‌رود و فشار قیمت اجاره و خرید زیاد می‌شود. برخی تحلیل‌ها نشان می‌دهند که بازار مسکن ایران در وضعیت ناهماهنگ بین عرضه و تقاضا قرار دارد.
ضمن اینکه مقررات اجاره‌بها یا افزایش اجاره در قراردادهای مسکن ممکن است متناسب با تورم واقعی نباشد؛ این یعنی موجر ممکن است نرخ اجاره را بالاتر ببرد چون راه‌های نظارتی ضعیف‌تر بوده‌اند، که باعث افزایش سهم هزینه مسکن برای مستأجرها می‌شود.

 استانداردهای جهانی شکسته شده‌اند

وقتی سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار از حدود ۳۰ ٪ یا ۴۰ ٪ فراتر می‌رود، به‌طور کلی کارشناسان می‌گویند آن خانوار در وضعیت «خارج از دسترس» مسکن مقرون‌به‌صرفه قرار دارد. در ایران حد توصیه‌شده تقریباً رعایت نشده است: چند گزارش می‌گویند که میانگین سهم هزینه مسکن بیش از ۴۰ ٪ است و در استان‌هایی ممکن است حتی نزدیک ۶۰ ٪ باشد. این یعنی مرز خطر شکسته شده و خانوارها دیگر در وضعیت «پایدار در تأمین مسکن» قرار ندارند بلکه در وضعیت «حساسیت بالا به نوسانات بازار مسکن» هستند.

نتیجه این است که ترکیب این عوامل؛ رشد سریع قیمت‌ها، افزایش هزینه ساخت، عقب ماندن درآمدها، سیاست‌های ناتمام و استانداردهای جهانی شکسته‌شده ، باعث شده‌اند که سهم هزینه مسکن به سطحی برسد که می‌گوییم )از مرز خطر گذشته است(.

پیامدها و تهدیدها

از منظر بازار مسکن و اقتصاد کلان، فشار بالا بر هزینه مسکن ممکن است به رکود در خرید مسکن منجر شود و این رکود می‌تواند به کاهش سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان، اشتغال بخش ساختمان، صنایع وابسته و خدمات مسکن منجر شود — در نتیجه اثرات مخرب بر اقتصاد کلان خواهد داشت.

در مجموع، وقتی سهم هزینه مسکن «از مرز خطر» عبور کند، نباید آن را صرفاً به عنوان یک موضوع بازار مسکن دانست، بلکه باید آن را به‌مثابه یک هشدار در ارتباط با معیشت خانوار، عدالت اجتماعی و ثبات اقتصادی قلمداد کرد.

مقاله پیشنهادی: مزایا و معایب طرح مسکن کارگری

نتیجه‌گیری

در خاتمه، می‌توان گفت: ما شاهد وضعیتی هستیم که سهم هزینه مسکن در سبد خانوار ایرانی به سطحی رسیده که دیگر «قابل‌تحمل» نیست، نه برای بخش بزرگی از خانوارها. شاخص‌های بازار مسکن، رشد مسکن و فلاکت مسکن همگی نشان‌دهنده این هستند که خانوارها فشار معیشتی بسیار بالاتری نسبت به گذشته تحمل می‌کنند، و این وضعیت می‌تواند به بروز نارضایتی اجتماعی، کاهش رفاه و کندی رشد اقتصادی منجر شود.

از این رو، اصلاح بازار مسکن، صرفاً مسئله تولید واحدهای مسکونی نیست؛ بلکه موضوع عمیقی است که به معیشت، توان مالی خانوار، عدالت اجتماعی و آینده اقتصادی کشور گره خورده است. اگر نگاه کارشناسی، سیاست‌گذاری ساختاری و ابزارهای حمایتی مختص این شرایط به کار گرفته نشود، خطر آن هست که این وضعیت به بحران تبدیل شود.