آنچه در این مطلب می خوانید:
بسیاری تصور میکنند با فروش نرفتن ملک در مزایده اول، پرونده مزایده متوقف میشود! اما در چنین شرایطی، قانون امکان برگزاری مزایده ملک برای بار دوم را پیشبینی کرده است. اما مزایده ملک نوبت دوم چه شرایطی دارد؟ آیا قیمت ملک کاهش پیدا میکند؟ اگر ملک در مزایده دوم هم فروش نرود، چه اتفاقی میافتد؟
در این مقاله از مجله هزاره، بهصورت کاربردی شرایط مزایده ملک نوبت دوم را بررسی میکنیم. با خواندن این راهنما دقیقاً میفهمید مزایده ملک برای بار دوم در چه شرایطی برگزار میشود، چه قوانین و مدارکی لازم دارد، چگونه باید درخواست آن را ثبت کنید و اگر ملک باز هم فروش نرفت، چه اقداماتی پیش رو دارید.
شرایط مزایده ملک نوبت دوم
اولین شرط تکرار مزایده ملک برای بار دوم، بینتیجه ماندن مزایده اولیه است؛ در این صورت دیگر، شرایط مزایده ملک نوبت دوم مشابه مزایده اول خواهدبود، با این تفاوت که در این مرحله ملک به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته میشود، حتی اگر کمتر از قیمت پایه کارشناسی باشد.
درواقع زمانیکه ملک در مزایده اول به فروش نرسیده باشد، مرجع اجرا برای وصول طلب یا ادامه روند اجرای حکم، دستور تجدید مزایده را صادر میکند و تشریفات قانونی را دوباره انجام میدهد. اما اگر از تاریخ ارزیابی ملک بیش از ۶ ماه نگذشته باشد، معمولاً نیازی به انجام کارشناسی مجدد نیست. این موضوع باعث میشود روند برگزاری مزایده ملک برای بار دوم سریعتر انجام شود.
به طورکلی مهمترین شرایط مزایده ملک نوبت دوم عبارتاند از:
- عدم فروش ملک در مزایده اول:در صورت فروش موفق ملک مزایده، دیگر نیازی به تجدید آن وجود ندارد.
- انتشار آگهی جدید: مرجع اجرا باید آگهی مزایده را دوباره و طبق مقررات منتشر کند.
- رعایت تشریفات قانونی: تمام مراحل ابلاغ، زمانبندی و برگزاری باید مطابق قانون انجام شود.
- تعیین قیمت پایه: نحوه تعیین قیمت به مقررات حاکم بر پرونده و مرجع اجرا بستگی دارد و همیشه به معنای کاهش قیمت نیست.
قوانین تجدید مزایده ملک
طبق ماده ۱۳۱ قانون اجرای احکام مدنی، اگر خریداری برای ملک در مزایدهی اول پیدا نشد؛ طلبکار ابتدا میتواند، ملک را با همان قیمت کارشناسی به جای طلب خود بپذیرد یا اینکه مال دیگری از بدهکار را برای توقیف و فروش معرفی کند و از ادامه مزایده این ملک صرفنظر کند در غیر اینصورت میتواند، طبق قوانین تجدید مزایده ملک عمل کند.
برای تجدید مزایده طلبکار باید درخواست کتبی ارائه دهد و برگزاری مزایده ملک برای بار دوم را از مرجع اجرا بخواهد تا ملک دوباره در فرآیند فروش قرار گیرد. در نهایت باتوجه به اصل ۴۴ قانون اساسی، لیست مهمترین قوانین حاکم بر تجدید مزایده ملک برای بار دوم به شرح زیر است:
- عدم کاهش بیضابطه قیمت پایه: کاهش خودسرانه قیمت پایه در مزایده ملک نوبت دوم، به هیچ عنوان مجاز نیست و قیمت پایه فروش نمیتواند از قیمت کارشناسی رسمی ملک کمتر باشد.
- خرید ملک توسط بدهکار: مالک اولیه تا پیش از شروع جلسه مزایده میتواند با پرداخت بدهی خود، جلوی مزایده و فروش ملک را بگیرد.
- اعتبار ۶ ماهه کارشناسی: اگر از تاریخ ارزیابی ملک در مزایده اول بیش از ۶ ماه گذشته باشد، قیمتگذاری باطل است.
- ممنوعیت مزایده برای بار سوم: دادگستری معمولا برای یک ملک بیش از دوبار مزایده برگزار نمیکند و مزایده نوبت دوم تنها در موارد خاص قابل تکرار است.
- مسئولیت پرداخت هزینه آگهی: هزینه انتشار آگهی مجدد برای بار دوم کاملاً بر عهده محکومله (طلبکار) است.
- رعایت کامل تشریفات انتشار آگهی: همانند بار اول، آگهی مزایده دوم نیز باید حداقل یک بار در روزنامه کثیرالانتشار (یا سامانه الکترونیکی ستاد) منتشر شود.
- رعایت زمان قانونی بین انتشار آگهی و برگزاری مزایده: فاصله آگهی تا روز مزایده نباید کمتر از ۱۰ روز و بیشتر از یک ماه باشد.
- هزینه انتشار آگهی مزایده: هزینه انتشار آگهی مزایده نوبت دوم بر عهده محکومله (طلبکار) است.
- اطلاعرسانی به اصحاب پرونده: مرجع اجرا باید اشخاص ذینفع را مطابق قانون از زمان و شرایط مزایده مطلع کند.
- دریافت سپرده شرکت در مزایده: متقاضیان خرید باید پیش از شرکت در مزایده، سپرده قانونی را پرداخت کنند.
- انتقال سند پس از پرداخت ثمن معامله: انتقال رسمی ملک مزایده ای تنها زمانی انجام میشود که برنده مزایده، کل مبلغ معامله را در مهلت قانونی پرداخت کند.
مراحل برگزاری مزایده ملک برای بار دوم
فرآیند برگزاری مزایده ملک برای بار دوم معمولا با کاهش قیمت پایه یا ارزیابی مجدد آن شروع میشود؛ پس درصورتی که فروش ملک مزایدهای موفق نباشد یا خریدار مبلغ آن را پرداخت نکند، مراحل اصلی برگزاری مزایده ملک برای بار دوم به صورت گام به گام و مطابق لیست زیر انجام میشود:
- صدور دستور تجدید مزایده
- تعیین قیمت پایه جدید ملک
- صدور و انتشار مجدد آگهی مزایده
- واریز سپرده (ودیعه) مزایده
- برگزاری جلسه مزایده ملک برای بار دوم
- اعلام برنده و واریز باقیمانده مبلغ مزایده
- انتقال مالکیت
نمونه درخواست مزایده برای بار دوم
برای ثبت درخواست مزایده ملک برای بار دوم، باید تقاضای خود را بهصورت کتبی و از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا مطابق رویه شعبه، به اجرای احکام دادگاه ارسال کنید.
در زیر نمونه متن درخواست تجدید مزایده ملک برای بار دوم برای شما آماده شده است؛ که براساس پرونده خود آن را برای دادگستری و یا برای اداره ثبت باید تنظیم کنید. شما باید بخشهای داخل کروشه [ ] را بر اساس اطلاعات پرونده خود تکمیل کنید.
نمونه متن درخواست مزایده نوبت دوم:
پیامدها و تبعات عدم فروش ملک در مزایده دوم
بر اساس ماده ۱۳۲ قانون اجرای احکام مدنی، فرآیند مزایده ملک مرز مشخصی دارد و تا ابد تکرار نمیشود. اما عدم فروش ملک در مزایده ملک برای بار دوم به معنای پایان عملیات اجرایی نیست. قانون اجرای احکام مدنی برای چنین شرایطی راهکارهای مشخصی در نظر گرفته است؛ اول اینکه طلبکار ملک مورد مزایده را با همان قیمت کارشناسی درمقابل طلب خود قبول کند، یا در مرحله دوم مال دیگری از بدهکار را برای توقیف به دادگاه معرفی کند یا دادگاه تصمیم قانونی دیگری بگیرد.
اما در صورت عدم تملک ملک توسط طلبکار و معرفی مال دیگر دادگاه میتواند، ملک را رفع توقیف کند و به بدهکار برگرداند. بنابراین، ادامه روند پروندهی عدم فروش ملک در مزایده دوم به شرایط هر پرونده و تصمیمات قانونی مرجع اجرا بستگی دارد. البته باید بدانید، تا زمانی که مالی از بدهکار در توقیف است، امکان جلب محکوم علیه حتی بعد از مزایده دوم نیز وجود ندارد.
پس مهمترین پیامد مستقیم عدم فروش ملک در نوبت دوم مزایده میتواند، رفع توقیف ملک مورد مزایده باشد. مگر اینکه مزایده مربوط به فروش ملک مشاع یا تقسیم ترکه باشد. در این شرایط با فروش نرفتن ملک پرونده مختومه نمیشود و شرکا میتوانند درخواست «مزایده برای بار سوم» را مطرح کنند. پس به طور کلی اگر ملک در مزایده نوبت دوم نیز به فروش نرسد، مهمترین پیامدهای قانونی آن عبارتاند از:
- امکان تملک ملک توسط طلبکار
- معرفی مال دیگر از سوی طلبکار
- احتمال رفع توقیف ملک در برخی موارد
- افزایش زمان اجرای حکم
- افزایش هزینههای اجرایی
- حفظ حق اعتراض اشخاص ذینفع
