اگر مال در مزایده فروش نرود چه می‌شود؟

هدف از برگزاری مزایده، فروش مال توقیف‌شده و پرداخت طلب محکوم‌له (طلبکار) از محل بهای آن است. اما اگر مال در مزایده فروش نرود، چه می‌شود؟ آیا مزایده دوباره تکرار خواهد شد یا مال رفع توقیف شده و به بدهکار بازمی‌گردد؟ 

پاسخ به این پرسش که اگر مال در مزایده فروش نرود، مزایده چند بار تکرار می‌شود؟ به مقررات قانون اجرای احکام مدنی، تصمیم طلبکار و منقول و غیرمنقول بودن مال بستگی دارد. قانون برای این وضعیت راهکارهای مختلفی پیش‌بینی کرده است؛ از تجدید مزایده گرفته تا واگذاری مال به طلبکار یا حتی رفع توقیف از مال. در این مقاله از مجله هزاره، تمام حالت‌های قانونی عدم فروش در مزایده را به زبان ساده بررسی خواهیم کرد.

تجدید مزایده؛ نوبت دوم

اگر اموال در مزایده نوبت اول فروش نرود، رایج‌ترین راهکار، برگزاری مزایده نوبت دوم است. در این حالت، طلبکار می‌تواند از اجرای احکام درخواست کند که مال دوباره برای فروش آگهی شود. هزینه انتشار آگهی جدید معمولاً بر عهده طلبکار است، اما در صورت فروش مال، این هزینه از محل حاصل فروش قابل وصول خواهد بود.

هنگام مزایده دوم نیز همان تشریفات قانونی مزایده اول رعایت می‌شود و هدف، ایجاد فرصت دوباره برای فروش مال است. همچنین در مزایده دوم نیز، فروش نباید پایین‌تر از قیمت پایه کارشناسی انجام شود؛ مگر در مواردی که قانون به‌طور خاص حکم دیگری داده باشد. 

واگذاری مال به طلبکار؛ تملک به جای نقدینگی 

یکی دیگر از راهکارها برای حل عدم فروش مال مزایده‌ای، واگذاری مال به طلبکار است؛ زیرا در شرایطی که مال مزایده‌ای خریداری نداشته باشد، قانون به طلبکار اجازه داده است، مال را به قیمت کارشناسی در قبال طلب خود تملک کند.این راهکار زمانی کاربرد دارد که طلبکار تمایل داشته باشد به جای دریافت وجه نقد، مالک مال توقیف‌شده شود. 

البته اگر ارزش مال مورد مزایده بیشتر از میزان طلب باشد، طلبکار موظف است؛ مابه‌التفاوت قیمت ملک و میزان طلب خود را به حساب مربوط نزد دادگستری واریز کند تا انتقال مالکیت امکان‌پذیر شود. به همین دلیل، قبل از انتخاب این روش بهتر است ارزش واقعی مال و امکان فروش آن در آینده نیز بررسی شود.

معرفی اموال دیگر از بدهکار

گاهی عدم فروش اموال مزایده‌ای به دلیل مشکل داشتن خود مال توقیف‌شده است؛ مثلا در مزایدهای مربوط به املاک ممکن است ملک در منطقه‌ای کم‌تقاضا قرار داشته باشد، دارای مشکلات ثبتی باشد یا به دلایل دیگر خریداری برای آن پیدا نشود.در چنین شرایطی، طلبکار می‌تواند مال دیگری از بدهکار را معرفی کند تا توقیف شود.

پس از توقیف مال جدید از بدهکار، معمولاً از مال قبلی رفع توقیف شده و عملیات اجرایی مزایده نسبت به مال جدید ادامه پیدا می‌کند. این راهکار در بسیاری از پرونده‌ها سریع‌تر از اصرار بر فروش مالی است که بازار مناسبی ندارد.

بازگشت مال مزایده‌ای به بدهکار

یکی از مهم‌ترین آثار حقوقی فروش نرفتن مال مزایده‌ای، رفع توقیف از آن است. طبق ماده ۱۳۲ قانون اجرای احکام مدنی، اگر اموال مزایده‌ای در نوبت دوم نیز بفروش نرود و بستانکار هم مال را به قیمت کارشناسی قبول نکند،مال به بدهکار بازگردانده شده و توقیف آن رفع می‌شود. 

رفع توقیف مال مورد مزایده‌، می‌تواند برای طلبکار زیان‌بار باشد؛ زیرا ممکن است مجبور شود برای وصول طلب خود دوباره اموال دیگری را از بدهکار شناسایی و توقیف کند. 

واگذاری سهم مشاعی از مال به میزان طلب 

یکی از راهکارهای کمتر شناخته‌شده هنگام عدم فروش در مزایده‌ی مربوط به املاک؛ تملک سهم مشاعی ملک است.در شرایطی که طلبکار تمایلی به خرید کل ملک نداشته باشد، می‌تواند به جای کل ملک، به میزان طلب و هزینه‌های اجرایی‌اش، سهم مشاعی از آن را به نام خود منتقل کند. این کار باعث می‌شود؛ بستانکار شریک ملک شود و از آزاد شدن کامل آن جلوگیری کند .

البته مالکیت مشاعی ممکن است در عمل محدودیت‌هایی ایجاد کند؛ بنابراین پیش از انتخاب این روش در مزایده، بررسی وضعیت ملک و امکان افراز یا فروش آن اهمیت زیادی دارد. 

راهکار اجاره سهم توسط طلبکار

اگر مال در مزایده فروش نرود و طلبکار هم نخواهد مالک آن شود؛ ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی راه حل مناسبی است. در این روش، امکان استفاده از منافع ملک برای طلبکار پیش‌بینی شده است به عبارتی سهم بدهکار در ملک مشاع، می‌تواند در اجاره بستانکار قرار گیرد تا از محل اجاره آن، طلب به تدریج وصول شود.

اجاره سهم توسط طلبکار هنگام عدم فروش در مزایده معمولاً زمانی کاربرد دارد که؛ فروش ملک امکان‌پذیر نباشد، طلبکار قصد تملک کامل ملک را نداشته باشد و ملک نیز قابلیت بهره‌برداری و اجاره داشته باشد. در چنین وضعیتی، درآمد حاصل از اجاره می‌تواند به تدریج بدهی را کاهش دهد.

قانون مزایده نوبت سوم؛ استثنای املاک مشاع

اگر مال در مزایده فروش نرود، آیا مزایده نوبت سوم هم داریم؟ پاسخ در بیشتر پرونده‌های اجرای احکام مدنی خیر است. زیرا قانون فقط تا مرحله‌ای که تکلیف مال مشخص شود پیش‌بینی کرده و پس از عدم فروش در مزایده دوم، معمولاً یکی از راهکارهای قانونی مانند تملک توسط طلبکار یا رفع توقیف اجرا می‌شود. 

اما در املاک مشاع غیرقابل افراز که به «دستور فروش» دادگاه به مزایده می‌روند، داستان متفاوت است؛ چون هدف این مزایده پایان دادن به شراکت است و برخلاف اموال دیگر، نمی‌توان مال را به شرکا برگرداند. به همین دلیل در این موارد، مزایده می‌تواند نوبت‌های سوم و بیشتر هم داشته باشد یا عملیات متوقف شود تا در زمان دیگری مجدداً به درخواست شرکا برگزار گردد.

لیست نکات و راهکارهای عدم فروش مال مزایده‌ای

فروش نرفتن مال در مزایده به معنای شکست عملیات اجرایی نیست. قانون برای این وضعیت راهکارهای متعددی در نظر گرفته است که هر کدام آثار حقوقی خاص خود را دارند. در بسیاری از پرونده‌ها، درخواست تجدید مزایده نخستین انتخاب است؛ اما گاهی تملک مال توسط طلبکار، معرفی مال دیگر، انتقال سهم مشاعی یا استفاده از منافع ملک می‌تواند راهکار مناسب‌تری باشد.

از سوی دیگر، اگر اموال بدهکار در مزایده فروش نرود و طلبکار در زمان مناسب تصمیم نگیرد، ممکن است پس از طی مراحل قانونی، مال از توقیف خارج شده و به بدهکار بازگردد. به همین دلیل، بررسی دقیق وضعیت پرونده، ارزش واقعی مال و مقررات مربوط به اجرای احکام، پیش از انتخاب هر راهکار ضروری است. پس در صورت بی‌نتیجه ماندن مزایده، توجه به نکات لیست زیر اهمیت زیادی دارد:

در مزایده‌های ثبتی، مقررات خاص سازمان ثبت اسناد و املاک بر فرآیند فروش حاکم است و ممکن است با اجرای احکام دادگستری تفاوت‌هایی داشته باشد.

• هزینه آگهی مزایده دوم معمولاً ابتدا توسط طلبکار پرداخت می‌شود.
• فروش مال پایین‌تر از قیمت پایه کارشناسی، در اغلب موارد با مقررات سازگار نیست.
• اگر طلبکار ملک را در قبال طلب خود تملک کند، در برخی موارد قانونی بدهکار فرصت دارد با پرداخت بدهی، ملک را باز پس گیرد.
• اعتبار نظریه کارشناسی دائمی نیست و معمولاً پس از گذشت چند ماه باید ارزیابی جدید انجام شود.
• در مزایده‌های ثبتی، مقررات خاص سازمان ثبت اسناد و املاک بر فرآیند فروش حاکم است و ممکن است با اجرای احکام دادگستری تفاوت‌هایی داشته باشد.

سوالات متداول