آنچه در این مطلب می خوانید:
خرید ملک در مزایده می‌تواند فرصتی سودآورتر از بازار عادی باشد؛ به شرط آنکه مشکلات خرید ملک مزایده‌ای، این فرصت را به هزینه‌ای سنگین تبدیل نکنند.
در این راهنما از مجله هزاره، مهم‌ترین مشکلات خرید ملک مزایده‌ای بررسی می‌کنیم، از تخلیه‌نشدن و تأخیر در انتقال سند تا بدهی‌های معوق و احتمال ابطال مزایده. تا شما پیش از خرید، با آگاهی از ریسک‌های احتمالی تصمیم آگاهانه‌تری بگیرید.
عدم تطابق آگهی مزایده با وضعیت واقعی ملک
یکی از مهم‌ترین مشکلات خرید ملک مزایده‌ای، مغایرت اطلاعات آگهی با وضعیت واقعی ملک است. زیرا ممکن است متراژ، حدود ثبتی، کاربری یا وضعیت تصرف ملک با اطلاعات اعلام‌شده تفاوت داشته باشد. در این شرایط طبق ماده ۱۴۲ قانون اجرای احکام مدنی، امکان اعتراض یا ابطال مزایده وجود‌دارد. به بیان ساده مالک قبلی، طلبکار یا حتی خریدار می‌توانند، ظرف یک هفته از تاریخ فروش، به دادگاه شکایت کنند.
مسئولیت رفع تصرف ملک مزایده ای
تخلیه‌نشدن ملک پس از خرید، یکی دیگر از مشکلات خرید ملک مزایده‌ای است. زیرا طبق ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی، وضعیت تصرف ملک باید صراحتاً در آگهی مزایده ذکر شود. در‌واقع اگر در اسناد و صورت‌جلسه مزایده صراحتاً قید شده باشد که ملک دارای متصرف است، وظیفه تخلیه و رفع تصرف کاملاً بر عهده خریدار خواهد بود.
همچنین در برخی مزایدات ملکی، به‌ویژه مزایده‌های بانکی، پیگیری تخلیه بر عهده برنده مزایده گذاشته میشود. بنابراین، پیش از خرید وضعیت تصرف ملک و شرایط تخلیه را به‌دقت بررسی کنید.
وجود معارض برای ملک مورد مزایده
وجود معارض می‌تواند تحویل ملک مزایده‌ای را با مشکل روبه‌رو کند. برای مثال، ممکن است مستأجر یا شخص دیگری با استناد به مدارک قانونی، ادعای حق نسبت به ملک داشته باشد. طبق ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی، اگر شخص ثالثی ادعا کند که ملک حق اوست، عملیات تخلیه متوقف میشود. در چنین شرایطی شخص ثالث یک هفته فرصت دارد به دادگاه شکایت کند.
در‌صورت شکایت شخص ثالث از مزایده، دادگاه ملک را تخلیه نمی‌کند. در این شرایط، مسئولیت پیگیری حقوقی، طرح دعوای «خلع ید» یا «تخلیه ید» و هزینه در دادگاه، کاملاً بر عهده برنده مزایده خواهد بود.
عدم تخلیه و نقل مکان مالک قبلی ملک
طبق ماده ۱۱۱ قانون اجرای احکام مدنی دادگاه وظیفه دارد؛ ملک مزایده‌ای را بفروشد و سند را منتقل کند. اما مسئولیت فیزیکی تخلیه و خلع ید بر عهده خریدار است. مگر اینکه در آگهی مزایده صراحتاً قید شده باشد ملک «تخلیه» است. به بیان ساده در صورت عدم تخلیه مالک قبلی شما با مشکلات حقوقی مواجه خواهید‌شد.
عدم انتقال سند و تحویل ملک به برنده مزایده
اگر ملک مزایده‌ای دارای توقیف‌های متعدد و یا بدهی‌های سنگین به ارگان‌ها باشد، مشکل عدم انتقال سند به نام خریدار به وجود خواهد‌آمد. طبق ماده ۵۴ قانون اجرای احکام مدنی، اگر ملک پیش از مزایده به نفع طلبکار دیگری نیز توقیف شده باشد تا زمان رفع توقیف، اداره ثبت سند آن را منتقل نمی‌کند.
محدودیت های امکان مطالبه خسارت
دادگاه یا واحد اجرای احکام صرفاً مجری قانون و برگزار‌کننده مزایده هستند، نه فروشنده ملک. بنابراین، اگر انتقال سند یا تخلیه ملک مزایده‌ای ماه‌ها طول بکشد، برنده مزایده صرفاً به دلیل تأخیر نمی‌تواند از دادگاه وجه التزام مطالبه کند. زیرا دادگاه تعهد قراردادی به شما نداده است. البته امکان مطالبه خسارت با استناد به مبانی قانونی دیگر، به شرایط پرونده بستگی دارد.
شرایط پرداخت سختگیرانه
تأمین مبلغ ملک در زمان تعیین‌شده، یکی از چالش‌های خریداران در مزایده است. چون برنده معمولاً باید ۱۰ درصد مبلغ پیشنهادی را همان روز مزایده بپردازد. به‌علاوه حداکثر ظرف یک ماه، باقی‌مانده قیمت ملک مزایده‌ای را تسویه کند. اگر در مهلت مقرر خریدار تسویه نکند، ممکن است با مشکلات ابطال مزایده روبه‌رو شود و سپرده او ضبط شود.
وجود ریسک ابطال مزایده ملک
رعایت نشدن تشریفات قانونی، می‌تواند اعتبار مزایده ملک را با مشکل روبه‌رو کند. برای مثال، در مزایده‌های اجرای احکام مدنی، برگزاری فروش برخلاف شرایط آگهی یا نامتعارف بودن اسناد می‌تواند، زمینه اعتراض را فراهم کند. البته هر تخلفی لزوماً به ابطال مزایده منجر نمی‌شود. زیرا نتیجه اعتراض به نوع ایراد و مقررات مربوط بستگی دارد. بنابراین، پیش از خرید، آگهی و صورت‌جلسه مزایده را بررسی کنید.
داشتن بدهی‌های معوقه ملک مورد مزایده
هنگام مزایده قیمت پیشنهادی ملک تنها هزینه‌ای نیست که باید در‌نظر بگیرید. ممکن است ملک بدهی‌هایی مانند عوارض شهرداری، مالیات یا هزینه‌های انباشته انشعابات داشته باشد. وجود همین مشکلات و تسویه آن‌ها می‌تواند، روند انتقال سند را دشوارتر کند و سود خرید را از بین ببرد.
اعتراض شرکا و وراث به فروش ملک مزایده‌ای
ملک مزایده‌ای ممکن است دارای پرونده‌های قضایی پیچیده، مدعیان متعدد، یا مسائل ارثی حل‌نشده باشد. به عبارتی اگر ملک مشاع یا موروثی باشد، اختلاف میان شرکا و وراث می‌تواند تصرف ملک را پیچیده کند.
برای مثال، در برخی املاک مزایده‌ای مشاع، شریک دیگر می‌تواند از حق شفعه استفاده کند و سهم فروخته‌شده را با پرداخت همان قیمت تملک کند. همچنین، ادعای مالکیت شخص ثالث ممکن است به طرح دعوای قضایی منجر شود.
مشمول مستثنیات دین بودن ملک مزایده ای
اگر ملک مزایده‌ای مشمول مستثنیات دین باشد، ادامه توقیف و فروش آن ممکن است با مانع قانونی روبه‌رو شود. بنابراین، پیش از خرید، علت توقیف ملک و وضعیت قانونی آن را بررسی کنید تا احتمال بروز مشکل پس از مزایده کاهش یابد.
لیست مهم ترین مشکلات خرید ملک مزایده ای
خرید ملک مزایده‌ای فقط به برنده شدن در مزایده و پرداخت قیمت پیشنهادی محدود نمی‌شود. مشکلاتی مانند تخلیه‌نشدن ملک، تاخیر در انتقال سند، بدهی‌های معوق و اعتراض اشخاص ثالث می‌توانند هزینه و زمان خرید را افزایش دهند. مهم‌ترین مشکلات خرید ملک مزایده‌ای عبارت‌اند از:
- مغایرت اطلاعات آگهی با وضعیت واقعی ملک
- تخلیه‌نشدن ملک و مسئولیت رفع تصرف
- وجود معارض و ادعای مالکیت اشخاص ثالث
- تاخیر در انتقال سند و تحویل ملک
- محدودیت در مطالبه خسارت
- مهلت محدود پرداخت مبلغ مزایده
- احتمال ابطال مزایده به دلیل تخلف قانونی
- وجود بدهی‌های معوق ملک
- اعتراض شرکا و وراث به فروش ملک
- مشمول مستثنیات دین بودن ملک
سوالات متداول
خرید ملک مزایده‌ای دادگاه فرآیندی قانونی است که از طریق آن می‌توانید ملکی را که توسط دادگاه در روند این فرایند قرار گرفته، خریداری کنید. این مزایدات به در دو دسته کلی قرار می گیرند:
مزایدات اجرای احکام: این پروسه ها به منظور وصول مطالبات اشخاص حقیقی یا حقوقی از طریق فروش اموال بدهکار انجام می گردند.
مزایدات مربوط به امور حسبی: این فرایندها برای فروش اموال فرد صغیر، مجنون، متوفی یا سایر مواردی که در صلاحیت دادگاه امور حسبی در نظر گرفته می شوند، انجام می گردند.
اولین مرحله این فرایند شامل دریافت اخطار تسلیم ملک و تخلیه توسط متصرف می شود. مرحله بعد مربوط به گواهی ثمن از سوی برنده است. در مرحله سوم استعلامات لازم توسط دفترخانه باید انجام گیرند. مرحله چهارم شامل تنظیم و امضای سند انتقال می شود. مرحله پایانی شامل اموری از جمله ثبت سند و دریافت سند مالکیت می باشد.
2 Comments
امیرعلی محمدی
سلام
همسرم برای مهریه دستور فروش منزلی را از اجرای احکام گرفته که ۳ دانگ به نام او است، سوال من این است که:
منافع ۳ دانگ من در مزایده فروش حفظ میشود یا نه؟ خریدار با شرط حفظ منافع ۳ دانگ باید وارد مزایده بشود؟
آل‌احمد
کل ملک فروخته شده و هر شخص سهم خودش را دریافت می کند